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RE/MAX Neumünster
Steigende Energiepreise, strengere gesetzliche Vorgaben und eine wachsende Kluft zwischen modernen Effizienzhäusern und unsanierten Altbauten. Viele Eigentümerinnen und Eigentümer stehen 2025 vor der entscheidenden Frage, ob sich eine energetische Sanierung noch lohnt oder ob ein Verkauf bei den hohen Sanierungskosten die bessere Option ist.
Die Antwort darauf ist, wie so oft, nicht pauschal. Denn sowohl die Kosten als auch der Nutzen einer Sanierung hängen stark vom Zustand, Standort und Marktumfeld Ihrer Immobilie ab. In manchen Fällen kann eine Modernisierung den Wert deutlich steigern. In anderen ist ein Verkauf, eventuell sogar als Sanierungsobjekt, wirtschaftlich sinnvoller und nervenschonender.
Dieser Beitrag hilft Ihnen, eine fundierte Entscheidung zu treffen. Wir beleuchten hier die wichtigsten Fragen, die Sie sich als Eigentümerin oder Eigentümer jetzt stellen sollten. Zusätzlich werfen wir einen Blick auf Marktchancen, Investitionskosten und die Besonderheiten des Immobilienmarkts 2025.
Bevor Sie sich mit der Frage beschäftigen, ob eine Sanierung oder ein Verkauf sinnvoller ist, sollten Sie klären, wo genau Ihre Immobilie heute energetisch steht.
Der energetische Zustand wird in Deutschland anhand der Energieeffizienzklassen A+ bis H eingestuft, ähnlich wie bei Haushaltsgeräten. Dabei gilt:
Die Einordnung erfolgt über einen Energieausweis, den jede Immobilie beim Verkauf oder bei einer Neuvermietung vorlegen muss. Dabei gibt es zwei Varianten:
Wir empfehlen einen Bedarfsausweis. Dieser ist zwar aufwendiger und teurer, aber oft die bessere Grundlage. Vor allem, wenn Sie den Verkauf planen und eine klare Aussage über den energetischen Zustand brauchen.
Bei alten Häusern gibt es einige typische Schwachstellen, die Sie vielleicht schon jetzt identifizieren können. Das sind zum Beispiel:
Diese Schwachstellen sind gute Ansatzpunkte, um bereits viel zu verbessern. Lassen Sie am besten (und unabhängig vom Energieausweis) zusätzlich eine Einschätzung durch eine Fachperson durchführen. Ein erfahrener Makler oder Energieberater erkennt schnell, wo sinnvolle Optimierungspotenziale liegen oder ob der Sanierungsaufwand zu groß wird.
Eine energetische Sanierung kann den Wert Ihrer Immobilie deutlich steigern. Allerdings kann sie auch zur Kostenfalle werden, wenn Maßnahmen nicht wirtschaftlich geplant oder falsch priorisiert werden. Deshalb ist es entscheidend, Aufwand und Nutzen realistisch abzuwägen.
Typische Sanierungskosten im Überblick (Stand 2025):
Maßnahme
Grobe Kosten*
Möglicher Effekt
Austausch der Heizung (z. B. Wärmepumpe)
15.000 – 35.000 €
CO₂-Einsparung, Förderfähigkeit, besserer Energieausweis
Neue Fenster mit Wärmeschutzverglasung
8.000 – 20.000 €
Heizkostenreduktion, bessere Dämmung
Fassadendämmung
20.000 – 40.000 €
Deutliche Einsparung, Einfluss auf Energieklasse
Dachdämmung
10.000 – 25.000 €
Wärmeerhalt, Komfortgewinn
PV-Anlage mit Speicher
12.000 – 25.000 €
Unabhängigkeit, langfristige Stromkostensenkung
Viele Eigentümer:innen hoffen, ihre Immobilie auch ohne aufwendige energetische Modernisierung zu einem guten Preis verkaufen zu können. Diese Idealvorstellung ist in bestimmten Fällen auch weiterhin möglich. Doch der Markt hat sich in den letzten Jahren grundlegend verändert und unsanierte Bestandsimmobilien werden heute deutlich kritischer bewertet als noch vor wenigen Jahren.
Früher galt ein günstiger Kaufpreis bei älteren Häusern oft als Gelegenheit für handwerklich geschickte Käuferinnen und Käufer oder Investierende. Heute hingegen denken viele potenzielle Kaufende zuerst an mögliche Sanierungspflichten, hohe Energiekosten oder anstehende Umbauten, die schnell fünf- bis sechsstellige Summen erreichen können.
Das Ergebnis ist:
Auch in Neumünster zeigt sich dieser Trend. Zwar besteht weiterhin eine solide Nachfrage nach Einfamilienhäusern und Wohnungen – doch gut aufbereitete, energieeffiziente Immobilien verkaufen sich spürbar schneller und teurer. Altbauten ohne Sanierung hingegen bleiben oft länger im Angebot und werden im Preis mehrfach angepasst, um überhaupt Interesse zu wecken.
Einflussfaktoren auf diese Marktdynamik sind:
Wer den Marktwert seiner unsanierten Immobilie also realistisch einschätzen will, braucht eine ehrliche Bewertung, die den energetischen Zustand berücksichtigt. Idealerweise erfolgt diese durch einen erfahrenen Makler, der die regionale Marktdynamik kennt.
Nicht jede Immobilie muss vollständig kernsaniert werden, um marktfähig zu bleiben. Für viele Eigentümerinnen und Eigentümer kommt auch ein Mittelweg zwischen kostenintensiver Vollsanierung und einem Verkauf „wie gesehen“ in Frage.
Bei einer Teilsanierung geht es darum, gezielt zu investieren, um den Wert zu steigern. Eine selektive Modernisierung bestimmter Bauteile kann sinnvoll sein, wenn:
Beispiele für sinnvolle Teilsanierungen sind:
Selbst kleinere Maßnahmen können dazu führen, dass die Energieeffizienzklasse um eine Stufe verbessert wird, was sich spürbar auf Nachfrage und Verkaufspreis auswirkt.
Ist der Sanierungsaufwand zu hoch oder wirtschaftlich nicht darstellbar, kann der gezielte Verkauf als Sanierungsobjekt sinnvoll sein. Dabei ist Transparenz das A und O: Kaufende schätzen es, wenn offen kommuniziert wird, was auf sie zukommt und der Preis entsprechend realistisch kalkuliert ist.
Typische Zielgruppen für einen Verkauf als Sanierungsobjekt können sein:
In solchen Fällen kann ein guter Makler helfen, die Immobilie gezielt zu positionieren. Er hilft bei einem aussagekräftigen Energieausweis, ehrlicher Darstellung des Zustands und passender Preisstrategie.
Der richtige Verkaufszeitpunkt spielt eine entscheidende Rolle für den Verkaufserfolg und für den Preis, den Eigentümerinnen und Eigentümer erzielen können. Denn der Immobilienmarkt befindet sich aktuell in einem sensiblen Gleichgewicht zwischen Zinspolitik, Baukosten, politischer Unsicherheit und sich verändernden Käufererwartungen.
Warum der Verkaufszeitpunkt wichtiger ist als je zuvor:
Wer sanieren möchte, sollte genau kalkulieren und sich möglichst frühzeitig Förderzusagen sichern, um unnötige Kostenrisiken zu vermeiden. Wer hingegen verkaufen möchte, sollte sein Objekt marktgerecht bewerten lassen und dabei nicht nur auf Größe und Lage, sondern besonders auf den energetischen Zustand achten.
In beiden Fällen gilt: Wer zu lange zögert, riskiert Preisverluste oder eine lange Vermarktungsdauer.
Sprechen Sie mit einem regional erfahrenen Immobilienmakler, der den Markt, die Preisentwicklungen und die Käuferbedürfnisse genau kennt. Gerade im aktuellen Marktumfeld kann professionelle Unterstützung den entscheidenden Unterschied machen.
Sie planen, Ihre Immobilie in Neumünster oder Umgebung zu verkaufen? Sie fragen sich, ob sich eine Sanierung lohnt oder ob jetzt der richtige Zeitpunkt für den Verkauf ist?
Dann sprechen Sie mit uns. Wir von RE/MAX Immobilien sind seit Jahren auf dem regionalen Markt aktiv und beraten Sie ehrlich, transparent und mit einem klaren Ziel: das Beste aus Ihrer Immobilie herauszuholen. Ganz gleich, ob mit oder ohne Sanierung.
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