Ob gemütlicher Wintergarten, zusätzlicher Carport oder der lang ersehnte Dachausbau – Um- und Anbauten steigern oft nicht nur den Wohnkomfort, sondern auch den Wert einer Immobilie. Doch was viele Eigentümerinnen, Eigentümer und Kaufinteressierte unterschätzen: Nicht jede bauliche Veränderung darf ohne Weiteres durchgeführt werden. Wer ohne Genehmigung baut, riskiert Ärger mit dem Bauamt, kostspielige Rückbauten oder sogar Wertverluste beim späteren Verkauf.

Gerade beim Immobilienkauf ist es deshalb entscheidend, genau hinzuschauen: Sind alle An- und Umbauten rechtlich abgesichert? Gibt es für den Wintergarten, die Gaube oder den Anbau wirklich eine gültige Baugenehmigung?

In diesem Blogbeitrag erfahren Sie, welche Um- und Anbauten genehmigungspflichtig sind, worauf Sie bei der Besichtigung achten sollten – und wie Eigentümerinnen, Eigentümer und Kaufende sich rechtlich absichern können.

Was sind Um- und Anbauten – und warum sind sie genehmigungspflichtig? An- und Umbaumaßnahmen sind bauliche Veränderungen an bestehenden Gebäuden, die entweder zusätzliche Wohnfläche schaffen oder die Funktion bzw. Nutzung eines Hauses erweitern. Typische Beispiele sind:

• ein Wintergarten oder eine überdachte Terrasse
• ein Anbau zur Wohnraumerweiterung
• Gauben im Dachgeschoss
• der Ausbau des Dachbodens
• Carports oder Garagen

Solche Maßnahmen wirken sich nicht nur auf das äußere Erscheinungsbild, sondern auch auf die Statik, den Brandschutz oder den Abstand zum Nachbargrundstück aus. Aus diesem Grund unterliegen viele dieser Baumaßnahmen der Genehmigungspflicht durch die Bauaufsichtsbehörde – abhängig von der Landesbauordnung und dem örtlichen Bebauungsplan.

Relevanz für den Immobilienwert

Ein genehmigter Anbau kann den Wert einer Immobilie steigern – sowohl funktional als auch finanziell. Fehlt die Genehmigung jedoch, drohen rechtliche Konsequenzen und finanzielle Verluste: Im schlimmsten Fall muss der Anbau zurückgebaut werden. Für Kaufinteressierte kann das bedeuten, dass sie für Fläche zahlen, die sie später nicht legal nutzen dürfen.

Was Kaufende beachten sollten

Beim Immobilienkauf sollten Sie sich nicht nur auf das Exposé oder die optischen Eindrücke verlassen. Prüfen Sie genau, ob alle sichtbaren Umbauten genehmigt sind, und fordern Sie entsprechende Nachweise vom Verkaufenden oder Makler an. So schützen Sie sich vor bösen Überraschungen nach dem Kauf.

Immobilienbesichtigung: Worauf sollte ich beim Thema Um- und Anbau achten?

Die Immobilienbesichtigung ist der perfekte Zeitpunkt, gezielt auf mögliche Umbauten zu achten – vor allem, wenn Sie die Immobilie später finanzieren oder modernisieren möchten.

Worauf Sie achten sollten:

• Sichtprüfung: Gibt es erkennbare Anbauten wie Wintergärten, Gauben, Carports, Terrassenüberdachungen oder eine veränderte Raumaufteilung?
• Fragen Sie nach: Stellen Sie gezielte Fragen: „Gibt es für diese Anbauten eine offizielle Baugenehmigung?“ oder „Wurden die Maßnahmen angezeigt oder nachgenehmigt?“
• Bauunterlagen prüfen: Lassen Sie sich Grundrisse, Bauzeichnungen oder Genehmigungsbescheide zeigen – idealerweise im Vergleich zum aktuellen Zustand.
• Exposé vs. Realität: Achten Sie auf Abweichungen zwischen den im Exposé genannten Flächen und der tatsächlichen Nutzung vor Ort.
• Bei Unsicherheit: Holen Sie professionelle Hilfe ein – zum Beispiel durch einen Makler, Sachverständigen oder direkt beim Bauamt.

So behalten Sie nicht nur den Überblick, sondern gewinnen auch rechtliche Sicherheit.

So prüfen Sie, ob ein Anbau legal ist

Sie möchten ganz sicher gehen? Dann gibt es konkrete Wege, um die Rechtslage eines Anbaus zu prüfen:

1. Einsicht ins Baulastenverzeichnis

Hier sind öffentlich-rechtliche Verpflichtungen wie Abstandsflächen oder Wege- und Leitungsrechte verzeichnet, die Einfluss auf Anbauten haben. Einsicht erhalten Sie beim zuständigen Bauamt oder Katasteramt.

2. Bauakte anfordern

In der Bauakte der Immobilie sind genehmigte Bauzeichnungen, Anträge und Bescheide dokumentiert. Eigentümerinnen und Eigentümer oder beauftragte Personen können sie beim Bauamt einsehen.

3. Gespräch mit Verkaufenden, Makler oder Bauamt führen

Fragen Sie offen nach. Ein seriöser Makler sollte Unterlagen zu Umbauten bereitstellen können. Im Zweifel kann auch das Bauamt Auskunft geben, ob ein bestimmter Bauantrag gestellt oder genehmigt wurde.

Checkliste für Eigentümerinnen und Eigentümer: Genehmigung sicher einholen Sie planen selbst einen Umbau oder möchten einen bestehenden Anbau legalisieren? Mit dieser Schritt-für-Schritt-Anleitung sind Sie auf der sicheren Seite:

• Idee konkretisieren & grob planen – Was soll gebaut oder verändert werden?
• Bebauungsplan prüfen oder beim Bauamt anfragen – Was ist auf Ihrem Grundstück erlaubt?
• Architekt:innen oder Fachpersonen hinzuziehen – Für Zeichnungen und Unterlagen notwendig
• Bauantrag stellen oder Anzeige einreichen – Je nach Maßnahme, über das zuständige Bauamt
• Genehmigung abwarten – erst dann bauen! – Bau erst nach offizieller Freigabe beginnen
• Nach Fertigstellung dokumentieren und melden – Für spätere Verkaufsprozesse sehr wichtig

Tipp:

Bei Unsicherheiten lieber frühzeitig das Gespräch mit dem Bauamt suchen. Das spart später Zeit, Geld und Nerven.

Häufige Fallstricke beim Um- und Anbau – und wie man sie vermeidet Auch wenn ein Anbau technisch machbar erscheint, lauern in der Praxis oft rechtliche oder planerische Hürden. Doch viele der häufigsten Stolpersteine lassen sich vermeiden.

• Abstandsflächen nicht eingehalten: Jeder Bau muss bestimmte Abstände zur Grundstücksgrenze einhalten. Diese variieren je nach Bundesland und Nutzung.
• Statische Probleme nicht beachtet: Gerade bei Aufstockungen oder Wanddurchbrüchen ist eine statische Prüfung Pflicht. Ohne diese riskieren Sie nicht nur Schäden, sondern auch die Versagung der Genehmigung.
• Nachbarzustimmung fehlt: Bei bestimmten Vorhaben – wie Grenzbebauung – ist die Zustimmung der Nachbarn notwendig. Fehlt diese, kann der Antrag abgelehnt werden.
• Denkmal- oder Ensembleschutz ignoriert: In Altstädten oder bei denkmalgeschützten Gebäuden gelten besondere Vorschriften. Umbauten dürfen hier oft nur in enger Abstimmung mit den Behörden erfolgen.

Fazit: Besser vorher fragen – als nachher zahlen

Um- und Anbauten können ein echter Gewinn für eine Immobilie sein, sofern sie fachgerecht geplant und rechtlich abgesichert sind. Wer hingegen ohne Genehmigung baut oder eine Immobilie mit nicht genehmigten Anbauten kauft, riskiert nicht nur hohe Kosten, sondern auch rechtlichen Ärger.

Deshalb gilt: Fragen, prüfen und dokumentieren – am besten noch vor dem Kauf oder Baubeginn. So sichern Sie sich langfristig Wohnkomfort, Werterhalt und vor allem: Ruhe im Bauch.

Als REMAX-Immobilienexperten unterstützen wir Sie gerne:

• bei der Überprüfung von An- und Umbauten,
• beim Einholen der richtigen Unterlagen,
• und bei der rechtssicheren Abwicklung Ihres Immobilienkaufs.

Lassen Sie sich jetzt unverbindlich beraten!