Preise und Zinsen befinden sich im Sinkflug, während die Mieten steigen: Die Gelegenheit für den Erwerb einer eigenen Immobilie ist in Deutschland aktuell günstig. Viele Experten raten jetzt wieder zum Kauf. Allerdings gilt das nicht für alle Regionen und alle Arten von Eigentum. Hier zeigen wir Ihnen, wie und wo sich der Immobilienkauf 2024 wieder lohnen kann.

Warum kann sich der Kauf einer Immobilie wieder lohnen?

Die letzten Jahre befanden wir uns immer wieder in einer deutlichen Immobilienblase. Eine Immobilienblase zeichnet sich durch stark überhöhte Immobilienpreise aus, die den tatsächlichen Wert signifikant übersteigen. Bei der Immobilienblase übertrifft die Nachfrage nach Immobilien das Angebot. Immobilienverkäufer verlangen überhöhte Preise für ihre Immobilien, welche Käufer wiederum akzeptieren. Wenn diese Blase platzt, sind die Auswirkungen weitreichend: Eigentümer haben oft Schwierigkeiten, ihre Kredite abzuzahlen, und Verkäufer erleiden finanzielle Verluste.

Aktuelle Prognosen gehen von einer leichten Preisabschwächung im Jahr 2024 aus, gefolgt von einer erneuten Preissteigerung im Jahr 2025, insbesondere bei hochwertigen Neubauten. Sukzessive überwinden Käufer und Verkäufer die Schockstarre, die durch gestiegene Zinsen und Energiepreise ausgelöst wurde: Die Inflation nimmt ab, viele Banken erwarten sinkende Leitzinsen, und die Kreditzinsen gehen langsam zurück.

Finanzierungsunternehmen wie Interhyp und Dr. Klein schauen daher wieder optimistischer in die Zukunft und verzeichnen eine steigende Nachfrage. Auch das Quartalsbarometer, ein Stimmungsindikator des auf gewerbliche Finanzierungen spezialisierten Vermittlers BF Direkt, ist zum zweiten Mal in Folge gestiegen.

Welche Immobilien lohnen sich 2024 zu kaufen?

Billig sind Immobilien auch 2024 immer noch nicht. Doch in Folge der jüngsten Preiskorrekturen sind viele Immobilien wieder erschwinglicher geworden. Preiswert, aber nicht günstig. Das ist die Devise für den Immobilienkauf im Jahr 2024.

Die hohe Nachfrage, die sich an den Kreditanfragen ablesen lässt, trifft laut Maklern aus dem gesamten Bundesgebiet auf ein großes Angebot an Bestandwohnungen und Häusern. Neubauten kommen dagegen nur noch vereinzelt auf den Markt.

Besonders Eigentumswohnungen können sich 2024 wieder lohnen. Von regionalen Abweichungen abgesehen, sanken in Deutschland im vergangenen Jahr die Preise für Eigentumswohnungen fast flächendeckend spürbar.

Bereits im Jahr 2022 sanken die Preise für Eigentumswohnungen inflationsbereinigt um 0,7 Prozent. 2023 lag der Bundesdurchschnitt dann bei –10,1 Prozent, wie der Postbank Wohnatlas 2024 verdeutlicht, der jährlich vom Hamburgischen WeltWirtschaftsInstitut (HWWI) berechnet wird. Trotz des zweistelligen Rückgangs im vergangenen Jahr halten die Experten dies aber für keinen klassischen Preisrutsch, sondern gehen lediglich von einer Preisdelle im Marktgeschehen aus, auf die wieder höhere Kaufpreise folgen werden. Gemessen an der unvermindert steigenden Nachfrage nach Wohnraum, viel zu wenigen Neubauten und allmählich sinkenden Zinsen liegt dieser Schluss nahe. Dies gilt gleichermaßen für einen möglichen Immobilienkauf zum jetzigen Zeitpunkt.

Auch Bestandsimmobilien könnten bis Ende des Jahres weiterhin günstiger werden. Besonders im ländlichen Raum und in strukturschwachen Regionen werden fallende Preise vorausgesagt. Besonders Bestandsimmobilien mit hohem Sanierungsaufwand haben eine sinkende Nachfrage, was die Preise ebenfalls sinken lässt. Zwar müssen Sie wegen der strengen Anforderungen an Gebäude mit höheren Modernisierungskosten rechnen, doch könnte sich der Kauf trotzdem rentieren. Es gibt auch einige Fördermöglichkeiten für Bestandsimmobilien, besonders wenn umfangreiche Sanierungen nötig sind.

Für Neubauten ist hingegen keine Preissenkung in Sicht. Die hohen Rohstoffpreise, Probleme in den Lieferketten und der Fachkräftemangel tragen dazu bei. Zudem wurden die Anforderungen an die Klimaneutralität von Neubauten seit dem 1. Januar 2023 verschärft und sollen ab 2025 weiter steigen. Dies führt zu höheren Baukosten.

Wo lohnt es sich, Immobilien zu kaufen?

Es gibt nicht die eine Stadt in Deutschland, in der es im Moment besonders lukrativ ist, eine Immobilie zu kaufen. Vielmehr trifft dies auf einige Städte zu. Mittelgroße Städte sind teils attraktiver als Großstädte. Aber auch einige Großstädte können 2024 bei den Preissenkungen mithalten.

Die prognostizierten Preisrückgänge fallen jedoch vergleichsweise moderat aus und sind weit von den teils zweistelligen Abschlägen vergangener Zeiten entfernt. Für immerhin rund 40 Prozent der 400 deutschen Landkreise und kreisfreien Städte wird kalkuliert, dass die Preise von Eigentumswohnungen real fallen und bis 2035 um mindestens zwei Prozent unter dem heutigen Niveau liegen werden. Betroffen sind davon strukturschwache ländliche Regionen, aus denen teils auch die Bevölkerung abwandert, mehrheitlich in den östlichen Bundesländern abseits der Großstädte.

Die Entwicklung der Immobilienpreise variiert also stark je nach Lage. In Metropolregionen und deren umliegenden Gebieten bleiben die Preise stabil oder sinken leicht. Beim Spitzenreiter Stuttgart gaben die Preise sogar um etwa satte 16 Prozent nach, wie dem aktuellen Postbank Wohnatlas zu entnehmen ist.

Doch lassen Sie sich nicht zu sehr beeindrucken: Zwar haben in den sieben größten deutschen Städten Immobilien in den vergangenen zwei Jahren deutlich an Wert verloren, doch das Preisniveau ist dort wegen vorangegangener Steigerungen immer noch hoch.

In Zukunft werden die Preise wahrscheinlich wieder anziehen. Für alle deutschen Großstädte werden Bevölkerungszuwächse prognostiziert (Spitzenreiter: Frankfurt am Main mit +4,8 Prozent bis 2035). Des Weiteren rechnen die Experten des HWWI mit steigenden Realeinkommen in den Großstädten (Spitzenreiter: München mit +2,7 Prozent). Ungeachtet sonstiger Umstände ist davon auszugehen, dass alleine diese beiden Faktoren die Wohnungsnachfrage befeuern und für erneut anziehende Immobilienpreise in den größten Ballungszentren sorgen werden.

Aber auch jenseits der „Big Seven“ (Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Stuttgart, Düsseldorf) kann mit erheblichem Wachstum bis 2035 gerechnet werden. So wird etwa in den bayerischen Landkreisen Erding, Dachau und Ebersberg sowie der Stadt Landshut ein Bevölkerungsplus von mindestens sechs Prozent bis 2035 erwartet. Auch Leipzig, Potsdam und Augsburg schaffen es mit jeweils mindestens fünf Prozent in die Top Ten der Städte mit den größten erwarteten Bevölkerungsanstiegen und können mit steigenden Preisen rechnen. Besonders Leipzig profitiert dabei zusätzlich von einem Nachholeffekt, da die Stadt mit „nur“ rund 3.300 Euro pro Quadratmeter bei Bestandsimmobilien erheblich hinter den nächstgrößeren Metropolen Düsseldorf (5.000 Euro) und Stuttgart (4.900 Euro) zurückliegt.

Unter den „Big Seven“ nimmt übrigens München mit dem höchsten Steigerungspotenzial bis 2035 erneut die Spitzenposition ein, obwohl es bereits jetzt einen Quadratmeterpreis von über 8.900 Euro verzeichnet. Auf Platz zwei findet sich Frankfurt, das Mittelfeld bilden Köln, Berlin und Düsseldorf. Schlusslichter sind Stuttgart und Hamburg, aber auch für diese Metropolen ist noch ein positiver Preistrend zu verzeichnen.

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