Allgemein
RE/MAX Neumünster
Mietstreit muss nicht sein. Die häufigsten Konflikte zwischen Mietern und Vermietern lassen sich durch faire und transparente Verteilerschlüssel zum Glück meist vermeiden. Denn hauptsächlich ist es die Betriebskostenabrechnung, die für Streit zwischen Mietern und Vermietern sorgt. Kein Wunder: Regularien für die Abrechnung sind extrem kompliziert. Das sorgt für eine hohe Fehlerquote, die wiederum zum Mietstreit führt. Besonders bei Neuvermietern herrscht zudem nicht selten Unsicherheit darüber, welche Kosten überhaupt umlagefähig sind. Um diese Unklarheiten aus dem Weg zu räumen, zeigen wir Ihnen heute, welche Nebenkosten der Vermieter weitergeben darf – und welche nicht.
Was sind umlagefähige Nebenkosten überhaupt? Hierbei handelt es sich um regelmäßige Ausgaben, die mit Eigentum oder einem Erbbaurecht am Grundstück in Verbindung stehen. Im Paragraph 1 und 2 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) werden alle umlagefähigen Nebenkosten festgehalten. Diese Verordnung dient also als Grundlage und wird im Streitfall herangezogen. Besser ist es jedoch, Unklarheiten von Anfang an aus dem Weg zu räumen und sich zu Beginn einer Vermietung mit der Betriebskostenverordnung auseinanderzusetzen.
Voraussetzung dafür, dass der Vermieter die Betriebskosten überhaupt auf den Mieter abwälzen darf, ist eine entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag. Die Umlage bezieht sich auf laufende, also regelmäßig anfallende Kosten, die jährlich abgerechnet werden.
Im Gegensatz zu den umlagefähigen Nebenkosten stehen die nicht umlagefähigen Nebenosten. Zu diesen gehören Instandhaltungskosten und Verwaltungskosten.
Hinter dem Begriff „Betriebskosten“ verbergen sich zahlreiche verschiedene Posten. Nachfolgend finden Sie eine Auflistung der umlagefähigen Nebenkosten, die von Mieterinnen und Mietern getragen werden müssen.
1. Grundsteuer
Da die Grundsteuer zu den wiederkehrenden öffentlichen Lasten eines Grundstücks gehört, dürfen die Kosten auf Mieterinnen und Mieter umgelegt werden. Die Höhe der Steuerlast kann je nach Gemeinde unterschiedlich ausfallen.
2. Kosten der Wasserversorgung
Hierzu zählen nicht nur die Kosten des eigentlichen Wasserverbrauchs und die Grundgebühren, sondern ebenso die Miet- und Eichungskosten von Wasserzählern. Darüber hinaus fallen in diese Kategorie auch Wartungskosten von Wassermengenreglern und die Betriebskosten der hauseigenen Wasserversorgungsanlage.
3. Entwässerungskosten
Für vom Mietshaus in die örtliche Kanalisation eingespeistes Abwasser fallen sogenannte Kanal- und Sielgebühren an. Diese kann die Vermieterin oder der Vermieter ebenso auf die Mieterinnen und Mieter umlegen wie die Betriebskosten der hauseigenen Entwässerungspumpe.
4. Heizkosten
Die Heiz- und Heiznebenkosten gehören ebenfalls zu den umlagefähigen Nebenkosten. In diesen Bereich fallen sowohl der Brennstoffverbrauch als auch die Wartungs- und Betriebskosten der Heizungsanlage. Im Gegensatz zu anderen Betriebskosten müssen Vermieterinnen und Vermieter diesen Posten zu 50 bis 70 Prozent nach dem individuellen Verbrauch abrechnen.
5. Versorgung mit Warmwasser
Zu dieser Kategorie zählen vor allem die Betriebskosten der zentralen Warmwasserversorgungsanlage, etwa die regelmäßige Kontrolle der Anlagensicherheit. Eigentümerinnen und Eigentümer können aber ebenso die Kosten für die gewerbliche Warmwasserlieferung und die Kosten für die Reinigung und Wartung von Warmwassergeräten umlegen.
6. Kosten des Betriebs des Aufzugs
Umlagefähig sind sowohl die Kosten des Betriebsstroms als auch die Pflege- und Wartungskosten. Unabhängig davon, ob alle Mietparteien den Fahrstuhl tatsächlich nutzen, müssen sich alle Haushalte anteilig an den Kosten beteiligen – auch im Erdgeschoss wohnende Mieterinnen und Mieter.
7. Kosten der Straßenreinigung und Müllbeseitigung
Hauseigentümerinnen und Hauseigentümer dürfen sowohl die für die Müllabfuhr zu entrichtenden Kosten als auch die Gebühren für die Straßenreinigung umlegen. In die letzte Kategorie fallen ebenso in Zusammenhang mit dem Winterdienst stehende Kosten. Die Anschaffungskosten für Mülltonnen gelten dagegen nicht als umlagefähige Nebenkosten.
8. Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung
Der Posten umfasst die Kosten für die Säuberung der von allen Mietparteien gemeinsam genutzten Gebäudeteile, beispielsweise Flure, Treppen und Waschküchen. Die für die Schädlingsbekämpfung anfallenden Kosten lassen sich nur unter bestimmten Bedingungen auf die Mieterinnen und Mieter umlegen. Einerseits müssen die Aufwendungen in regelmäßigen Abständen anfallen. Andererseits darf die Ungezieferbekämpfung nur Gemeinschaftsflächen betreffen.
9. Kosten der Gartenpflege
Umlagefähige Nebenkosten können ebenfalls durch die Pflege von Gartenflächen inklusive der Erneuerung von Pflanzen entstehen. Darüber hinaus fallen in diesen Bereich die Pflege von Spielplätzen und nicht öffentlichen Zugängen sowie Zufahrten.
10. Beleuchtungskosten
Diesem Posten lassen sich der Stromverbrauch der Außenbeleuchtung und der gemeinschaftlich genutzten Räume (etwa Flure, Treppen oder Keller) zurechnen.
11. Kosten der Schornsteinreinigung
Neben den Kosten für die Reinigung des Schornsteins dürfen auch die Kosten für die gesetzliche Immissionsmessung (erfasst den Schadstoffausstoß der Heizungsanlage) umgelegt werden. Im Regelfall rechnen Vermieterinnen und Vermieter die Gebühren im Abschnitt „Heizkosten“ ab. Daher taucht der Posten oftmals nicht separat in der Betriebskostenabrechnung auf.
12. Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung
Hierzu zählen unter anderem Wohngebäudeversicherungen gegen Feuer-, Sturm-, Wasser- und sonstige Elementarschäden. Allerdings lassen sich auch die Kosten der Glasversicherung und der Gebäudehaftpflichtversicherung umlegen.
13. Kosten für den Hausmeister beziehungsweise die Hausmeisterin
In diese Kategorie fallen sowohl die Vergütung des Hauswarts als auch Sozialbeiträge und sämtliche geldwerten Leistungen, die dieser für seine Arbeit erhält. Im Zuge der Instandhaltung anfallende Aufwendungen gehören dagegen nicht zu den umlagefähigen Nebenkosten.
14. Betriebskosten der Gemeinschafts-Antennenanlage und der Breitbandnetz-Verteilanlage
Diesem Posten lassen sich sowohl die Stromkosten entsprechender Anlagen als auch deren Wartungskosten zurechnen. Ferner fallen auch monatliche Grundgebühren für Breitbandanschlüsse in diese Kategorie.
15. Kosten der gemeinschaftlich genutzten Wäscheküche
Ist eine Gemeinschaftswaschküche vorhanden, gehören im Zusammenhang mit der Waschküche stehende Ausgaben – etwa Strom- und Wartungskosten – ebenfalls zu den umlagefähigen Nebenkosten.
16. Sonstige Betriebskosten
Zu dieser Kategorie zählen alle Betriebskosten im Sinne des Paragraphen 1, die bisher noch nicht aufgelistet wurden. Ein Beispiel für sonstige Nebenkosten stellt die Reinigung der Dachrinnen dar.
Kommen wir zu den nicht umlagefähigen Positionen. Grundsätzlich gilt: Instandhaltungen und Reparaturen hat die Vermieterin oder der Vermieter selbst zu tragen. Diese werden in §1 Abs. 2 BetrKV definiert als „die Kosten, die (…) aufgewendet werden müssen, um die durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkung entstehenden baulichen oder sonstigen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen“. Ist ein Bestandteil der Wohnung defekt oder stark abgenutzt, ist die Vermieterin oder der Vermieter in der Pflicht (vgl. § 535 Abs. 1 BGB). Das kann zum Beispiel die Heizung oder den Bodenbelag betreffen.
Auch Verwaltungskosten können nicht auf die mietende Partei umgelegt werden, weder Aufwendungen für die dazu erforderlichen Arbeitskräfte noch die von der Vermietung selbst geleistete Arbeit. „Dazu zählen auch Haus- und Mietrechtsschutzversicherung, Mietausfallversicherung oder Kosten für die Steuerberatung“, ergänzt Dr. Carsten Brückner, Vorsitzender des Eigentümerverbands Haus & Grund Berlin.
Ist klar, welche Nebenkosten umgelegt werden dürfen und welche nicht, geht es an das Thema der Bemessungsgrundlage. Handelt es sich um ein Mehrfamilienhaus, werden die Neben- bzw. Betriebskosten über einen Umlage- oder Verteilerschlüssel nach Verbrauch, Wohnfläche oder Personenzahl auf die Mieter und Eigentümer verteilt. Sind umlegbare Kosten nicht verbrauchsabhängig, kann im Mietvertrag auch eine Pauschale vereinbart werden.
Um Konflikte, nicht nur zwischen mietender und vermietender Partei, sondern auch zwischen Hausbewohnern zu vermeiden, muss der im Mietvertrag festgelegte Umlageschlüssel den rechtlichen Vorgaben entsprechen. Zusätzlich muss dieser für alle Parteien sowohl fair als auch nachvollziehbar sein. Die gängigsten Verteilerschlüssel richten sich nach folgenden Kriterien:
· Verbrauch
· Größe des Haushalts
· Wohnfläche
· Anzahl der Wohneinheiten
Schauen wir uns einige Verteilerschlüssel genauer an.
Zu mindestens 50 bis maximal 70 Prozent verbrauchsabhängig berechnet werden die „warmen Betriebskosten“ für Wasser und Heizung. Der Rest bemisst sich gemäß § 7, Abs. 1 Heizkostenverordnung nach der Wohnfläche der mietenden Partei.
Hingegen ist die Gebühr für Schmutzwasser rein verbrauchsabhängig. Diese zahlt die Vermieterin oder der Vermieter je nach Verbrauch an die Kommune. Im Gegensatz dazu hängt die sogenannte Niederschlagswassergebühr davon ab, wie viel von der Grundstücksfläche versiegelt ist.
„Haben die Vertragsparteien nichts anderes vereinbart, sind die Betriebskosten (…) nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen“, heißt es in § 556a Abs. 1 BGB. Wer eine größere Wohnung hat, zahlt also auch mehr. Dergestalt aufgeteilt werden nicht vom Konsum abhängige „kalte Betriebskosten“ wie Grundsteuer, Gebäude- und Glasversicherung und einige Haftpflichtversicherungen.
Die anteilige Regelung bezieht sich auch auf Wartungsarbeiten wie zum Beispiel für Rauchmelder oder die Trinkwasseranalyse. Auch Straßen- oder Gebäudereinigung, Gartenpflege, die Beleuchtung der Allgemeinflächen und die Kosten für Schornsteinfeger und Hausmeister – insofern dieser keine Reparaturen vornimmt, zählen zu den Wartungsarbeiten.
Quellen: gesetze-im-internet.de, mietrecht.org, haus.de, ratgeber.immowelt.de, sueddeutsche.de, praxistipps.focus.de, aktiv-online.de, erste-hausverwaltung.de, hausundgrund.de, verivox.de