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Schäden an Mietobjekten können vorkommen. Ob Kratzer im Boden, Löcher in der Wand oder abgerissene Gardinenstangen… Wahrscheinlich wurde schon jeder Mietende oder Vermietende mit einem Schaden konfrontiert. Doch wann handelt es sich um Bagatellschäden und Kleinreparaturen? Und unter welchen Bedingungen müssen Mietende zahlen? In diesem Blogbeitrag klären wir rund um Bagatellschäden auf.
Bagatellschäden oder „Kleinreparaturen“ sind Schäden, die sich mit einem geringen finanziellen Aufwand beseitigen lassen. Dazu gehören zum Beispiel tropfende Wasserhähne, Schäden an Duschköpfen, defekte Gurte oder Stangen von Rollläden, kaputte Fenster- und Türverschlüsse und defekte Lichtschalter oder Steckdosen. Typische häufig genutzte Objekte also. Durch die hohe Beanspruchung durch Mietende verschleißen diese schneller und können dabei auch mal beschädigt werden. Doch lassen sich die Kosten für diese kleineren Reparaturen auf die Mietenden umlegen, wenn dies durch eine Klausel im Mietvertrag vereinbart wurde.
Im Gegensatz zu diesen kleinen Schäden durch einen Moment der Unachtsamkeit auf Seiten der Mietenden, stehen Instandhaltungsaufwände und normale Gebrauchsspuren. Instandhaltungs- und Instandsetzungsaufgaben sind grundsätzlich Sache der Vermietenden (vgl. § 535 BGB).
Kleine Kratzer, Abnutzung und Kerben durch normalen Gebrauch sind also aus den Bagatellschäden ausgeschlossen. Mietende haften damit nicht für Kratzer oder stumpfes Parkett, die bei längerer Bewohnung eines Mietobjekts zu erwarten sind.
Ein Beispiel:
Das Landesgericht Osnabrück befand stumpfes Parkett, viele Kratzer und einen Wasserfleck unter der Heizung als normal für zehn Jahre altes Parkett. Der Boden war nach Auszug der Mietenden zwar so beschädigt, dass er komplett abgeschliffen und neu versiegelt werden musste, doch dies sei für einen zehn Jahre alten Boden normal.
Schadenersatz hätten die Mietenden allenfalls für den Wasserfleck zu zahlen. Doch dieser entstand durch ein Leck im Heizkörper – also ebenfalls nicht durch das Verschulden der Mietenden. Die Kosten gingen somit komplett zu Lasten des Vermieters (Az. 1 S 1099/00).
Um die Kosten für Kleinreparaturen auf Mietende umzulegen, müssen einige Bedingungen erfüllt sein. Mit einer korrekt formulierten Klausel im Mietvertrag lassen sich Auseinandersetzungen häufig vermeiden. Um eine Kleinreparaturklausel korrekt zu formulieren, gibt der Bundesgerichthof folgende Bedingungen vor:
· Die umzulegenden Reparaturen müssen sich auf Gegenstände beziehen, die die Mietenden regelmäßigen nutzen und auf die sie Zugriff haben.
· Es müssen laut BGH „vertretbare“ Obergrenzen festgelegt werden. Sowohl für die einzelnen wie auch für die Summe aller vom Mieter oder von der Mieterin zu zahlenden Reparaturen im Kalenderjahr.
Was vertretbar ist, sieht jedoch jedes Gericht anders. Leider befinden die Gerichte daher bisher unterschiedlich darüber. Es gibt jedoch eine Höchstgrenze. Diese liegt derzeit bei 100 bis 120 Euro pro Einzelreparatur bzw. bei 200 bis 250 Euro im Kalenderjahr.
Doch Achtung: Hier gilt das Prinzip „alles oder nichts“. Jede Kleinreparatur, die mehr kostet, und sei es auch nur wenige Cent, bezahlen Vermietende vollständig. Fehlen die Deckelungen oder sind sie zu hoch angesetzt, ist die Klausel unwirksam.
Unwirksam wird die Klausel auch, wenn sie Mietende generell zur Übernahme von Kleinreparaturen verpflichtet oder eine anteilige Beteiligung an jeder einzelnen Handwerkerleistung in der Mietwohnung fordert.
Auch das Festlegen eines Betrages für Reparaturen ist ungesetzlich. Mietende dürfen im Vertrag auch nicht verpflichtet werden, die Arbeiten selbst durchzuführen. Hier ist sogar genau das Gegenteil der Fall. Von Do-it-yourself-Lösungen raten Mieterverbände nicht zuletzt wegen etwaiger Folgeschäden ab. „Geht die Reparatur schief, steckt der Mieter oder die Mieterin in der Haftung“, bestätigt auch Julia Wagner, Juristin beim Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland.
Genau wie für das eigene Hand-Anlegen gilt auch für die Beauftragung von Handwerkern: Mietende dürfen im Normalfall keine Reparaturen ohne Einverständnis der vermietenden Partei beauftragen. Nur in Notfällen dürfen Mietende eine Reparatur eigenmächtig veranlassen – etwa, wenn im Winter die Heizung ausfällt und der oder die Vermietende nicht erreichbar war. Es ist also nicht Aufgabe der mietenden Partei, Handwerker:innen zu bestellen.
Zusammenfassend: Bagatellschäden sind kleinere, alltägliche Schäden in Mietobjekten, die durch normalen Gebrauch entstehen und in der Regel von den Vermietenden getragen werden, sofern keine wirksame Kleinreparaturklausel vorliegt.
Diese Klauseln dürfen nur unter bestimmten Bedingungen die Kosten für kleinere Reparaturen auf Mietende übertragen, etwa wenn die Reparaturen häufig genutzte Gegenstände betreffen und finanzielle Obergrenzen eingehalten werden.
Schäden durch unsachgemäßen Gebrauch oder Fahrlässigkeit müssen jedoch von den Mietenden übernommen werden. Hierfür muss der Mieter oder die Mieterin natürlich selbst aufkommen bzw. die Privathaftpflicht. Eine klare vertragliche Regelung hilft, Streitigkeiten zwischen den Parteien zu vermeiden.
Quellen: deutschesmietrecht.de, mietrecht.com, gesetze-im-internet.de, focus.de, vermietet.de, anwalt-im-netz.de, homeday.de, Haus & Grund Deutschland, wohneigentum.nrw, test.de