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RE/MAX Neumünster
Die Eigentümerversammlung ist ein zentraler Bestandteil des Lebens in einer Eigentümergemeinschaft. Sie bietet die Gelegenheit, wichtige Entscheidungen rund um die Immobilie zu treffen und sich aktiv einzubringen. Leider war die Organisation von Eigentümerversammlungen bisher unglaublich aufwändig. Besonders für Eigentümer*innen, die nicht mehr im Haus wohnen, bedeuteten diese Versammlungen bislang oft eine große Zeitinvestition.
Das ändert sich nun. Gesetze rund um die Eigentümerversammlung sind endlich im Jahr 2024 angekommen und Zusammenkünfte sind ab jetzt online möglich. Ein längst überfälliger Schritt! Hier erklären wir ihnen die Änderungen genauer und geben Ihnen Tipps für eine erfolgreiche Eigentümerversammlung.
Wohnungseigentümer*innen haben endlich die Wahl, Eigentümerversammlungen in Präsenz, hybrid oder ausschließlich virtuell durchzuführen. Das beschloss der Bundesrat in der Novelle am 27. September. Bisher schloss das Wohnungseigentümergesetz (WEG) reine Online-Versammlungen zum Leid vieler aus. Die hybride Versammlung wurde seit der WEG-Reform 2020 bereits ermöglicht, doch reine Online-Versammlungen waren bislang nicht möglich.
Ursprünglich sollte bereits 2022 eine zeitgemäße gesetzliche Regelung auf den Weg gebracht werden. Als der angekündigte Entwurf Ende 2023 jedoch immer noch nicht vorlag, wandten sich neun Immobilienunternehmen an Bundesjustizminister Marco Buschmann (FDP). Sie verwiesen auf die anstehenden Aufgaben bei der energetischen Sanierung.
Das neue Gesetz sei „ein überfälliger Schritt hin zu weniger Bürokratie und mehr Digitalisierung“, betonte Buschmann am 3. Juli 2024. Auch Verbände wie Haus & Grund Deutschland begrüßen die Novelle: „Damit wird der Weg frei für einen verbesserten Meinungsaustausch in Wohnungseigentümergemeinschaften, die zunehmend Entscheidungen treffen müssen.“
Die Gesetzesnovelle bietet mehr Flexibilität, insbesondere für Eigentümer*innen mit längeren Anfahrtswegen. Auch ältere, weniger mobile Menschen könnten von der Regelung profitieren, sofern sie technisch versiert sind. Laut § 23, Abs. 1a WEG muss die virtuelle Versammlung mit einer Präsenzversammlung vergleichbar sein.
Der Wohnungseigentümerverband WIE lehnt die Neuregelung ab, da er eine Ausgrenzung „älterer, hörgeschädigter und technisch nicht versierter“ Eigentümer*innen befürchtet. Auch Haus & Grund kritisiert, dass eine Dreiviertelmehrheit der Stimmen zur Beschlussfassung ausreicht.
Allerdings ist bis zur Umsetzung der Regelung noch etwas Zeit. Der neue Paragraf sieht eine Übergangsregelung vor: Bis 2028 muss mindestens einmal jährlich eine Präsenzversammlung stattfinden, auf die nur einstimmig verzichtet werden kann. Außerdem gibt es eine Art Probezeit: Die virtuelle Teilnahme ist zunächst auf drei Jahre begrenzt.
Das bedeutet, dass Eigentümer*innen-Gemeinschaften, die virtuell tagen wollen, zwei Beschlüsse fassen müssen: einen zur virtuellen Durchführung und einen einstimmigen zum Verzicht auf die Präsenzversammlung. Sollte sich die virtuelle Variante nicht bewähren, können Eigentümer*innen mit Beschluss jederzeit zurück zur Präsenzversammlung.
Dies könnte nötig werden, wenn sich Bedenken hinsichtlich technischer Störungen bewahrheiten. Rechtsanwalt Urs Markus Tauber befürchtet, dass dies zu Nichtigkeits- und Beschlussanfechtungsklagen führen könnte, falls Miteigentümer*innen ausgeschlossen werden.
Ein weiterer Aspekt von Dr. Oliver Elzer, Richter am Kammergericht Berlin: Virtuelle Versammlungen könnten Eigentümer*innen von der Verwaltung ihres wichtigen Wirtschaftsgutes fernhalten, da viele nicht bereit sind, online zu kommunizieren.
Damit die Eigentümerversammlung effizient und produktiv verläuft – egal ob online, hybrid oder vor Ort, haben wir hilfreiche Tipps für Sie zusammengestellt.
1. Vorbereitung ist alles
Lesen Sie die Einladung und die Tagesordnung gründlich durch. Falls Unterlagen wie Abrechnungen, Berichte oder Angebote vorliegen, nehmen Sie sich die Zeit, diese im Vorfeld zu prüfen. So kommen Sie gut informiert zur Versammlung und können gezielte Fragen stellen.
2. Themen einbringen
Haben Sie Anliegen, die nicht auf der Tagesordnung stehen? Reichen Sie diese rechtzeitig bei der Verwaltung ein. Nur so können Ihre Themen in die Tagesordnung aufgenommen und diskutiert werden.
3. Sachlich bleiben
In der Diskussion kann es emotional werden – besonders, wenn es um größere Kosten oder sensible Themen geht. Bleiben Sie sachlich und konzentrieren Sie sich auf Lösungen. Respektvoller Umgang ist die Basis für gute Entscheidungen.
4. Vollmachten nutzen
Falls Sie nicht persönlich teilnehmen können, sorgen Sie dafür, dass eine Person Ihres Vertrauens Sie vertritt. Geben Sie dieser Person eine schriftliche Vollmacht, damit Ihre Stimme zählt.
5. Gemeinsam langfristig planen
Nutzen Sie die Versammlung, um strategische Themen wie Rücklagen, Sanierungspläne oder Modernisierungsmaßnahmen anzustoßen. Eine klare Vision für die Immobilie schafft Sicherheit für alle Eigentümer*innen.
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