Allgemein
RE/MAX Neumünster
Deutschland ist Vizemeister. Doch nicht sportlicher Natur. In diesem Beitrag werfen wir einen Blick in die Entwicklung der Immobilienpreise in Europa.
Im ersten Halbjahr 2023 verzeichnete Europa mit 182,6 Milliarden Euro einen Rückgang der Investitionen um 57 % im Vergleich zum Vorjahr, was den niedrigsten Stand der letzten zehn Jahre darstellt. Spanien lag mit 3,8 Milliarden Euro (-41 %) an vierter Stelle der fünf wichtigsten Märkte, hinter dem Vereinigten Königreich (21,3 Milliarden Euro, -52 %), Deutschland (9,8 Milliarden Euro, -68 %) und Frankreich (7,8 Milliarden Euro, -42 %). Italien bildete mit 2,1 Milliarden Euro (-62 %) das Schlusslicht.
Der deutsche Immobilienmarkt zeigt sich jedoch wieder im Aufschwung. Jörg Utecht, Vorstandschef der Interhyp Gruppe, stellt fest: „Die gestiegene Nachfrage nach Immobilien treibt die Preise.“ Aktuell liegt der Durchschnittspreis für Immobilien in Deutschland, einschließlich Nebenkosten, bei 461.000 Euro – ein Anstieg um 1 % im Vergleich zum zweiten Quartal.
Laut Interhyp stiegen die Preise für Häuser im dritten Quartal um 1,2 %, während Eigentumswohnungen um 1,1 % zulegten.
So titelt die Immobilien Zeitung optimistisch und konstatiert, dass die Talsohle durchschritten ist. Erstmals seit etwa zwei Jahren liegen die Preise für Wohnimmobilien in Deutschland im zweiten Quartal wieder auf breiter Front im Plus und übertreffen die Inflationsraten, so der German Real Estate Index (GREIX) im August. Die Gründe für diesen „Neuanfang“ und die steigenden Kaufpreise sind die wiedergewonnene Zinssicherheit (die EZB senkte den Einlagenzins um 0,25 Prozentpunkte auf 3,5 %) und das Abflauen von Risikofaktoren wie steigenden Energie- und Rohstoffpreisen.
Michael Müller, Partner und Sektorleiter Real Estate bei Deloitte, erkennt eine „vorsichtige Normalisierung“ der Marktbedingungen in den meisten europäischen Ländern. Diese Erholung verläuft jedoch regional unterschiedlich, was die uneinheitliche Entwicklung in Europa erklärt.
Der Deloitte Property Index 2023 (August 2024) liefert Antworten auf diese Frage. Die Studie untersucht seit Jahren die Immobilienpreise in Europa und nutzt Daten aus 24 Ländern und 69 Städten. Die Quadratmeterpreise neuer Wohnungen reichen von unter 1.470 Euro in Griechenland und Bosnien-Herzegowina bis über 4.900 Euro in Österreich (sogar etwa 5.440 Euro in Israel).
Ein klarer Einfluss des Lohnniveaus auf die Immobilienpreise ist erkennbar. Hochlohnländer wie Norwegen, die Niederlande, Österreich, Frankreich und Deutschland (ca. 4.100 bis über 4.900 EUR/m²) haben im Vergleich zu Billiglohnländern wie Bosnien-Herzegowina (1.315 EUR/m²), Rumänien (1.504 EUR/m²) und Serbien (1.697 EUR/m²) deutlich höhere Preise.
Laut dem aktuellen Property Index 2024 der Unternehmensberatung Deloitte ist Deutschland für WohnungsKaufende das zweitteuerste Land in Europa, mit München als der zweitteuersten Stadt nach Paris. Die Studie ermöglicht einen umfassenden Vergleich der Wohnimmobilienpreise in 24 Ländern und 69 Großstädten.
Die Studie kommt zu dem Fazit, dass sich der Immobilienmarkt in vielen Teilen Europas stabilisiert und die Preise steigen. Für Kaufende und Mietende bleibt das Wohnen jedoch äußerst kostspielig.
Im Vergleich zu durchschnittlich 4.700 Euro pro Quadratmeter für eine neue Wohnung in Deutschland und 4.920 Euro in Österreich erscheinen Neubau-Preise von 1.500 Euro in Griechenland oder Rumänien, 2.200 Euro in Polen, 2.600 Euro in Slowenien, Kroatien und Ungarn oder 2.800 Euro in Spanien als günstig. Berücksichtigt man jedoch die Kaufkraft der Einheimischen, ergibt sich ein anderes Bild: Tschechen beispielsweise legen im Schnitt 13 Jahresgehälter für eine Eigentumswohnung auf.
Von den 69 in der Deloitte-Studie untersuchten europäischen Großstädten ist Paris 2023 unangefochtener Spitzenreiter. Mit 14.900 Euro pro Quadratmeter übersteigt der Preis in der Hauptstadt den Durchschnittspreis in Frankreich um das Vierfache. Im Vergleich wirkt die zweitplatzierte Stadt München mit 10.900 Euro (232 % über dem Bundesdurchschnitt) fast bescheiden, deutlich vor Frankfurt am Main, Berlin und Hamburg. Im Vorjahr 2022 lag der Quadratmeterpreis in der bayerischen Hauptstadt noch bei 11.400 Euro.
In Berlin stagnieren die Angebotspreise, während die Transaktionspreise in anderen europäischen Hauptstädten teils zweistellig steigen. Budapest verzeichnete die stärkste Preiszunahme mit 13,9 %, gefolgt von Warschau (+12,7 %), Lissabon (+12,1 %) und Athen (+12 %).
Ein Blick auf den deutschen Mietmarkt ist ebenfalls wichtig, da Deutschland mit unter 50 % die geringste Eigentumsquote in Europa hat. In den großen Städten München, Frankfurt, Berlin und Hamburg steigen die Mieten weiterhin in ähnlichem Maße wie im Vorjahr 2022. Die gestiegenen Finanzierungskosten führen dazu, dass Investierende und Projektentwickelnde zurückhaltend bleiben, was zu einem Mangel an bezahlbarem Wohnraum führt. Zudem belasten die gestiegenen Energiekosten, auch wenn der Anstieg weniger drastisch war als während der Energiekrise von 2021 auf 2022.
Die Prognosen für die Immobilienpreise bis 2025 sind vielfältig, wobei ein moderater Anstieg erwartet wird:
Quellen: Deloitte Property Index 2024, www2.deloitte.com; Immobilien Zeitung (IZ), Ausgabe 34/2024; haufe.de; immowelt.de, handelsblatt.de, https://www.infina.at/ratgeber/immobilienpreise-in-europa/, https://de.statista.com/outlook/fmo/immobilien/europa, https://de.euronews.com/business/2024/03/07/wo-in-europa-sind-die-immobilienpreise-seit-2015-am-starksten-gestiegen, https://www.idealista.com/de/news/immobilien-kaufen-in-spanien/2023/12/18/160420-europaeischer-immobilienmarkt-prognosen-fuer-2024-nach-sektoren, https://easyfolio.de/aktuelles/details/immobilienpreise-prognose