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Staffelmiete ja oder nein? Ein Staffelmietvertrat ist bequem und kalkulierbar. Er sorgt für nur moderate Erhöhungen bei der Miete und Planbarkeit. Trotzdem hat er nicht nur Vorteile. Hier zeigen wir Ihnen, wann ein Staffelmietvertrag sinnvoll ist.
Eine Mieterhöhung erfordert einigen Verwaltungsaufwand. Fristen müssen eingehalten und Begründungen vorgebracht werden. Ganz abgesehen von etwaigen Diskussionen mit dem Mieter oder der Mieterin, die vielleicht nicht einsehen, warum sie auf einmal mehr zahlen sollen. Dies alles bleibt den Vermieter:innen durch den Staffelmietvertrag erspart – vorausgesetzt, sie benennen im Mietvertrag korrekt das jeweilige Datum für die regelmäßigen Mieterhöhungen sowie den ab dann jeweils fälligen Mietzins in Euro und die mietende Partei hat durch ihre Unterschrift zugestimmt (auch ungleiche Beträge sind zulässig, vgl. § 557a, Abs. 1).
Im Gegensatz zum klassischen Mietvertrag ermöglicht die Staffelmiete automatische Mietsteigerungen zu vereinbarten Zeitpunkten. Der Vorteil liegt auf der Hand: mehr Planungssicherheit – auch für die mietende Partei.
Pauschal lässt sich nicht sagen, ob eine Staffelmiete immer gut oder immer schlecht ist. Fakt ist, dass sie für beide Seiten Planungssicherheit schafft und für die mietende Partei weitere Erhöhungen ausschließt. Folgende Punkte sind Bestandteil eines guten Staffelmietvertrages:
- Ein Staffelmietvertrag sieht vor, dass die Miete zu vorher festgelegten Zeitpunkten automatisch erhöht wird.
- Die Miete muss bei einem Staffelmietvertrag mindestens ein Jahr lang unverändert bleiben.
- Vermieter:innen profitieren von reduziertem Verwaltungsaufwand und einer stabileren Mieterbindung.
- Mieter:innen sind während der Vertragslaufzeit vor weiteren Mieterhöhungen geschützt.
- Ein Staffelmietvertrag bietet beiden Parteien eine klare finanzielle Planungssicherheit.
- Ein Staffelmietvertrag beinhaltet automatische Mieterhöhungen zu festgelegten Zeitpunkten.
Für eine faire Staffelmiete ist es wichtig, dass die Miete zwischen den jeweiligen Staffeln für mindestens zwölf Monate unverändert bleibt. Sie darf außerdem die in Kommunen mit Mietpreisbremse geltende ortsübliche Vergleichsmiete um nicht mehr als zehn Prozent überschreiten.
Die ortsübliche Vergleichsmiete stellt den vor Ort üblichen Mietpreis für vergleichbare Wohnungen über einen Zeitraum von sechs Jahren dar (vgl. § 558 Abs. 2 BGB). Zwar können Sie davon ausgehen, dass dieser repräsentative Querschnitt im Laufe der Folgejahre ansteigt, doch sind Sie gut beraten, die Erhöhungen moderat zu gestalten. Viele Vermieter:innen wählen deshalb einen Zeitraum von zwei Jahren, bis die nächste Mietstufe in Kraft tritt. (Bei einer Mietpreisüberhöhung von 20 Prozent oder mehr in einer Stadt mit Wohnungsknappheit drohen nach § 5 Abs. 2 des Wirtschaftsstrafrechts Bußgelder bis zu 50.000 Euro.)
„Ist die Miete zu hoch, so wird die aktuelle Staffel auf zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete gekappt, wenn der Mieter oder die Mieterin dies beanstandet“, erklärt Fachanwalt für Mietrecht Dirk Clausen. Tritt dieser Fall ein, gilt dies übrigens automatisch auch für alle nachfolgenden Staffeln.
Beachtet die vermietende Partei alle rechtlichen Vorgaben, ist diese Mietvertragsvariante nicht nur bequem und transparent, sondern kann auch fairer sein als der klassische Mietvertrag.
Ein Staffelmietvertrag hat viele Vorteile. Vermieter:innen können ohne großen Aufwand sicherstellen, dass die Mieteinnahmen regelmäßig und zuverlässig steigen. Im Gegensatz zu herkömmlichen Mieterhöhungen, die sorgfältig begründet, berechnet und mitgeteilt werden müssen, spart dies erheblichen Verwaltungsaufwand. Außerdem können Mieter:innen bis zu vier Jahre an die Wohnung gebunden werden, was die Fluktuation reduziert und damit verbundene Kosten minimiert.
Die Kappungsgrenze, die besagt, dass die Miete innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 Prozent (in einigen Gemeinden sogar nur um 15 Prozent) steigen darf, findet bei Staffelmietverträgen keine Anwendung.
Auch Mieter:innen haben Vorteile: Während der Laufzeit des Staffelmietvertrags sind weitere Mieterhöhungen ausgeschlossen (§ 557a Abs. 2 BGB). Das bedeutet, der Vermieter oder die Vermieterin kann die Miete weder auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete anheben noch durch Modernisierungsmaßnahmen erhöhen.
Die Nachteile eines Staffelmietvertrags für Vermieter:innen treten vor allem dann zutage, wenn Modernisierungen anstehen oder geplant sind. Während der Laufzeit sind zusätzliche Mieterhöhungen nämlich grundsätzlich ausgeschlossen. Nach Ablauf der Staffelvereinbarungen können Mieterhöhungen ebenfalls nicht mehr so einfach durchgesetzt werden. Dazu zählen auch zusätzliche Erhöhungen der Kalt- oder Nettomiete, beispielsweise nach Modernisierungen.
Seit dem 1. Januar 2024 erlaubt das Gebäudeenergiegesetz jedoch Vermieter:innen, die Kosten für den Austausch einer Heizung, nach Abzug von Fördermitteln und einer Instandsetzungspauschale von 15 Prozent, teilweise auf die Kaltmiete umzulegen. Dabei darf die Staffelmiete jedoch maximal um 50 Cent pro Quadratmeter steigen (§ 559e Abs. 3 BGB).
Zudem können Vermieter:innen auch bei einem Staffelmietvertrag die Nebenkosten erhöhen, wenn die Betriebskosten oder die Grundsteuer steigen. Dies setzt jedoch eine eindeutige Klausel im Mietvertrag voraus.
Aus Sicht der Mieter:innen sind die regelmäßigen Mieterhöhungen eines Staffelmietvertrages oft wenig attraktiv und könnten potenzielle Mieter:innen abschrecken.
Damit der Staffelmietvertrag rechtswirksam ist und für beide Seiten transparent bleibt, sollten Sie folgende Punkte unbedingt beachten:
- Schriftliche Vereinbarung Staffelmiete erfordert die Schriftform und beide Parteien müssen den Vertrag unterschreiben.
- Höhe der Ausgangsmiete Die Ausgangsmiete darf bei einem Staffelmietvertrag nicht mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.
- Erste Staffel frühestens nach einem Jahr Die erste Mieterhöhung darf frühestens ein Jahr nach Vertragsbeginn erfolgen. Im ersten Mietjahr darf sich die Miete also nicht erhöhen.
- Jede Staffel muss 12 Monate dauern Jede Staffel muss mindestens ein Jahr dauern. Zwischen den Erhöhungen muss die Miete also ein Jahr unverändert bleiben. Kürzere Staffeln sind unwirksam.
- Exakte Geldbeträge im Mietvertrag
Prozentuale oder pauschale Angaben sind unwirksam. Aufgeführt wird pro Staffel also die neue Kaltmiete in genauen Eurobeträgen.
Zu viel zu lesen? Hier haben wir nochmal alle Vor- und Nachteile des Staffelmietvertrages aufgelistet.
Vorteile des Staffelmietvertrags:
Nachteile des Staffelmietvertrags:
Unser Fazit: Ob Sie sich für einen Staffelmietvertrag entscheiden, ist Ihnen überlassen. Wägen Sie die Vor- und Nachteile gründlich ab und lassen Sie sich im Zweifel beraten. Grundsätzlich bietet der Staffelmietvertrag sowohl Vermieter:innen als auch Mieter:innen einige Vorteile in Bezug auf Planungssicherheit und Verwaltungsvereinfachung.
Vermieter:innen profitieren von regelmäßigen Mieterhöhungen ohne zusätzlichen Aufwand und vermeiden eine hohe Mieterfluktuation. Für Mieter:innen bringt der Vertrag den Vorteil, dass sie während der Laufzeit vor weiteren Mieterhöhungen geschützt sind. Allerdings schränkt der Vertrag die Flexibilität bei Modernisierungen und zusätzlichen Mieterhöhungen ein, was für beide Parteien nachteilig sein kann. Vermieter:innen sollten diese Variante also nur wählen, wenn in der vertraglich vereinbarten Zeitspanne keine umfangreicheren Modernisierungen anstehen.
Quellen: gesetze-im-internet.de, ratgeber.immowelt.de, hausundgrund.de, mietrecht.com, finanztip.de, haus.de, smartmiete.de, mlp.de