Wer mit Immobilien Geld verdienen möchte, hofft jedoch in der Regel auf eine Wertsteigerung seiner Immobilien. Ziel ist es, dass der Wert nicht nur erhalten wird, sondern mit Blick auf einen möglichen Verkauf sogar noch steigt. Doch welche Faktoren haben überhaupt Einfluss auf die Immobilienpreise und wie können Eigentümer den Wertzuwachs ihrer Immobilien beeinflussen?

Wir erklären Dir, was man unter der Wertsteigerung von Immobilien versteht, wovon diese abhängig ist und wie die Wertermittlung bei Haus und Wohnung überhaupt funktioniert.

Definition Wertsteigerung

Unter der Wertsteigerung einer Immobilie versteht man die Erhöhung des Preises für die Immobilie im Vergleich zum ursprünglichen Kaufpreis. Das bedeutet, dass die Immobilie zum Betrachtungszeitpunkt mehr wert ist als zu dem Zeitpunkt, als sie gekauft wurde.

Wie hoch ist die durchschnittliche Wertsteigerung von Immobilien in Deutschland?

Über die letzten Jahre sind die Preise von Immobilien in ganz Deutschland gestiegen. Das wird im Häuserpreisindex des Statistischen Bundesamtes deutlich. Der Index lag, ausgehend vom Jahr 2015 (100 Punkte), in 2020 bei etwa 138,2 Punkten. Damit betrug die durchschnittliche Wertsteigerung von Immobilien 2020 im Vergleich zum Jahr 2015 bei 38,2 Prozent.

Welche Faktoren beeinflussen den Wert von Immobilien?

Ob eine Immobilie an Wert gewinnt oder verliert, ist von vielen verschiedenen Faktoren abhängig. Dazu gehören einerseits äußere Einflussfaktoren, die man selbst nicht beeinflussen kann, andererseits haben Eigentümer die Möglichkeit, die Wertsteigerung ihrer Immobilie mit eigenen Maßnahmen wie Sanierung, Modernisierung und Instandhaltung positiv zu beeinflussen. Das sind zum Beispiel:

·         Lage

·         Zustand

·         Baujahr

·         Bausubstanz

·         Ausstattung

·         Bodenrichtwert

·         Infrastruktur

·         Grundstücksgröße

Im Folgenden erklären wir Ihnen die einzelnen Faktoren genauer.

Bodenrichtwert

Der Bodenrichtwert besagt, wie viel ein Grundstück im Durchschnitt wert ist. Dieser Wert wird mittels der Kaufpreise von Grundstücken innerhalb eines bestimmten Gebietes ermittelt. Er dient als Grundlage für die Besteuerung. Je mehr ein Grundstück wert ist, desto mehr ist auch die Immobilie darauf wert.

Lage

Eine gute Lage, zum Beispiel in Städten oder am Stadtrand, ist ein wertsteigender Faktor. Wer in eine Immobilie investiert, sollte also auch einkalkulieren, wie sich die Lage der Immobilie in den nächsten Jahren voraussichtlich entwickelt.

Infrastruktur

Kurze Wege zu allen nötigen Einrichtungen sowie umfangreiche Kultur- und Freizeitangebote steigern den Wert einer Immobilie.

Grundstücksgröße

Je größer, besser ausgerichtet oder besser geschnitten das Grundstück, desto höher steigt in der Regel der Wert. Immobilien im Grünen oder mit Blick auf Berge oder Seen haben meist eine deutlichen Wertsteigerung.

Baujahr

Als Faustregel gilt: Je älter eine Immobilie ist, desto weniger steigert sich ihr Wert.

Bausubstanz

Eine Immobilie mit einer guten Bausubstanz kann später normalerweise zu einem höheren Preis verkauft werden.

Ausstattung

Eine hochwertige Ausstattung erzielt meist ebenfalls eine größere Wertsteigerung.

Wie kann ich die Wertsteigerung meiner Immobilie ermitteln?

Bevor Sie sich mit der Wertsteigerung eines Hauses oder einer Wohnung befassen, stellt sich zunächst die Frage, welchen Wert die Immobilie grundsätzlich hat. Eine zentrale Rolle spielt dabei der sogenannte Verkehrswert – also der aktuelle Marktwert der Immobilie. Die Ermittlung dieses Werts erfolgt in der Regel durch eine Immobiliengutachterin oder einen Immobiliengutachter.

Zur Bestimmung des Verkehrswerts werden drei gängige Verfahren angewendet: das Vergleichswertverfahren, das Sachwertverfahren und das Ertragswertverfahren. Welches Verfahren zum Einsatz kommt, hängt von der Art der Immobilie ab.

• Vergleichswertverfahren: Hierbei wird die Immobilie mit ähnlichen Objekten verglichen und ein Durchschnittspreis ermittelt. Dieses Verfahren wird vor allem zur Wertermittlung von Eigentumswohnungen, Reihenhäusern und Doppelhaushälften genutzt.
• Sachwertverfahren: Dieses Verfahren bewertet die Immobilie unter Berücksichtigung ihrer Lage, des Grundstückswerts, der Baukosten sowie ihres Alters. Dabei wird berechnet, was es kosten würde, ein identisches Gebäude heute erneut zu errichten. Das Sachwertverfahren kommt insbesondere bei Ein- und Zweifamilienhäusern zur Anwendung.
• Ertragswertverfahren: Bei dieser Methode steht die wirtschaftliche Rentabilität der Immobilie im Fokus. Dabei werden Faktoren wie der Mieterlös, der Bodenwert und der Liegenschaftszins berücksichtigt. Dieses Verfahren wird hauptsächlich zur Wertermittlung von Mehrfamilienhäusern und Gewerbeimmobilien herangezogen.

Sobald der aktuelle Marktwert bekannt ist, lassen sich gezielte Maßnahmen ableiten, um eine Wertsteigerung der Immobilie zu erzielen. Darüber hinaus ist die Ermittlung des Verkehrswerts essenziell, um einen angemessenen Verkaufspreis für ein Haus oder eine Eigentumswohnung festzulegen.

Wie kann man die Wertentwicklung von Immobilien positiv beeinflussen?

Wenn Sie eine Immobilie als Kapitalanlage erwerben und keine Maßnahmen zur Wertsteigerung ergreifen, besteht das Risiko, dass Sie beim Verkauf Verluste hinnehmen müssen. Während äußere Faktoren wie die Lage, die Infrastruktur oder die Quadratmeterpreise nicht direkt beeinflussbar sind, haben Sie als Eigentümerin oder Eigentümer die Möglichkeit, den Zustand der Immobilie aktiv zu verbessern. Entscheidend ist eine regelmäßige Überprüfung auf mögliche Mängel sowie deren zeitnahe Beseitigung.

Um den Wert einer Immobilie zu steigern, können verschiedene Maßnahmen ergriffen werden:

• Regelmäßige Instandhaltung, beispielsweise durch Inspektion und gegebenenfalls Reparatur von Heizkesseln, Dachanschlüssen, Bodenbelägen und Innenputz
• Energetische Sanierung, um den Wert der Immobilie langfristig zu erhöhen
• Einbau hochwertiger Fußböden oder Einbauküchen, um den Wohnkomfort zu steigern
• Maßnahmen zur Barrierefreiheit im Rahmen einer Modernisierung
• Vergrößerung der Wohnfläche, etwa durch den Ausbau des Dachbodens oder einen Anbau
• Pflege der Außenfassade und des Gartens, um die optische Attraktivität der Immobilie zu erhöhen
• Verbesserung der Energieeffizienz, beispielsweise durch moderne Dämmmaßnahmen
• Isolierung der Fenster durch Wärmeschutzverglasung
• Umrüstung auf energieeffiziente Heizsysteme, um den Energieverbrauch zu senken

Um die regelmäßige Instandhaltung finanziell stemmen zu können, sollten Eigentümerinnen und Eigentümer nach einer Faustregel mindestens 1,5 Prozent des aktuellen Marktwertes pro Jahr einplanen. Zudem wird empfohlen, monatlich etwa einen Euro pro Quadratmeter Wohnfläche zurückzulegen, um unerwartete Kosten abzufedern und langfristig finanziell abgesichert zu sein.

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